Quand on parle de performance d’investissement, on invoque souvent la création de valeur sans nécessairement avoir une idée claire de ce que cette expression recouvre. Pour clarifier cette notion, il importe de s’attaquer à deux confusions largement répandues. La création de valeur est d’abord souvent confondue avec la réalisation d’un gain en capital déclenché par un mouvement de marché sur les prix, ce qui est une première confusion. Elle est ensuite trop souvent directement étalonnée sur le montant des dépenses en capital engagées sur l’immeuble, ce qui constitue une deuxième confusion.
Confusion 1 : identification à la captation de valeur
Les gestionnaires d’actifs déclarent qu’ils « créent de la valeur » quand ils ont réalisé un profit pour leurs clients. Ils affirment implicitement par-là que : ce profit est attribuable à leurs compétences, puisque la création ne saurait être un acte passif ; et que cette création a une valeur pour l’intérêt général puisque mérite publicité.
Or, un gain financier peut aussi être le résultat de facteurs indépendants de l’action du gestionnaire : une effet « prix », c’est-à-dire la croissance des loyers et valeurs locatives de marché, ou la compression des taux de capitalisation. Ce type de profit relève en toute honnêteté plus d’une captation passive de la valeur, que d’aucuns attribuent au sens du timing, et que d’autres expliquent par … de la simple chance : les seconds sont dans une position plus enviable que les premiers car l’hypothèse qu’ils soutiennent à l’avantage d’être invaincue à ce jour étant donné que l’invalider nécessite de disposer d’un historique (track-record) long et fiable, chose qui n’est pour l’instant pas disponible dans cette classe d’actifs.
Ainsi, cette première confusion, réduit l’investissement immobilier, par essence actif et générateur d’alpha, à un simple jeu de trading à somme nulle et dont la raison d’être socio-économique mériterait une démonstration.
Donc si le profit doit être la conséquence naturelle de la création de valeur, la réciproque n’est pas vraie : la réalisation d’un profit n’a pas nécessairement pour origine une véritable création de valeur.
Confusion 2 : identification à des dépenses en capital
La création de valeur est aussi confondue avec la réalisation de dépenses, telles que des travaux de rénovation. Ici, on ne peut nier le caractère actif des dépenses en capital, mais il n’est pas besoin de démontrer au lecteur que toute dépense ne crée pas de la valeur, et que l’efficacité des dépenses créatrices de valeur n’est pas équivalente.
Il relève par conséquent de la plus haute mission du gestionnaire de prioriser l’allocation des fonds vers les dépenses à fort potentiel de création de valeur réelle afin d’utiliser au mieux le capital qui lui a été confié.
La création de valeur réelle
La création de valeur authentique ou « réelle » pourrait être définie comme l’ensemble des actions de gestion se traduisant par une amélioration de la qualité perçue de l’immeuble et/ou de son environnement. La qualité n’est pas quantifiable par la simple observation des caractéristiques d’un immeuble, elle est fonction de l’utilité que celui-ci est susceptible de procurer aux acteurs du marché, utilisateurs mais aussi investisseurs. Elle est donc une perception aggrégée qui naît de la rencontre entre les préférences du marché et les caractéristiques d’un immeuble.
Quand il y a création de valeur réelle, donc amélioration de l’utilité procurée aux agents économiques, on se libère de la stérilité relative de la captation de valeur spéculative et on entre dans la sphère de l’intérêt général.
Exemple concret de mise en œuvre
Cette démarche a été mise en œuvre dans le cadre de la restructuration du 173 boulevard Haussmann, immeuble de bureaux acquis par INVESCO Real Estate.
«Afin d’identifier plus clairement dans les actions d’asset management celles qui procèdent d’une création de valeur réelle, nous avons pris la décision stratégique de recourir à la mesure de qualité développée par l’agence de notation Real Quality Rating » annonce Etienne Dupuy directeur de l’asset management Europe.
« Elle est à notre connaissance au niveau mondial la seule démarche qui soit à la fois intégratrice de toutes les dimensions de la valeur, car elle mesure la qualité pour l’utilisateur comme pour l’investisseur. Elle est non arbitraire car fondée sur l’intelligence collective des parties prenantes, et suffisamment multi-critères pour être deployable sur des portefeuilles internationaux ».
« Nous avons mis en place sur le 173 Haussmann un programme de travaux dont l’objectif est d’augmenter la qualité technique et de prestations de l’immeuble. Il en est résulté une hausse de 50% du score de qualité de l’immeuble : noté BBB en l’état, les travaux permettront à l’immeuble d’entrer dans la catégorie des immeubles AAA, et nous avons pu nous rassurer, et affiner le programme grâce à ce nouvel outil » se félicite Xavier Saqui de Sannes, directeur de l’asset management France et Benelux.
A propos de Real Quality Rating
RQR est le leader mondial de l’évaluation de la qualité perçue des immeubles, ou Objectivized Market Qualitative Value (OMQV). Le rating de RQR classifie les immeubles en 9 classes de qualité (de single C à triple A) en tenant compte à la fois de la qualité de la localisation et de celle du bâtiment. Créée en 2016, RQR évalue aujourd’hui des actifs immobiliers pour le compte d’investisseurs ou de grands utilisateurs. Sa mission : « révéler la qualité des immeubles avec les parties prenantes, pour le bénéfice des parties prenantes et de l’épargne publique ».
A propos d’Invesco Real Estate
Invesco Real Estate est une division d’Invesco Asset Management Limited, agréée et réglementée par le régulateur au Royaume-Uni (FCA), elle-même filiale d’Invesco Ltd. Au 31/03/2017, les actifs immobiliers gérés dans le monde s’élevaient à 66.1 milliards USD dont 8.4 milliards en Europe. Depuis 1983 Invesco Real Estate offre des services de gestion d’actifs immobiliers dans le cadre de stratégies d’investissement de type « core » à « opportuniste » aux Etats-Unis, en Europe et en Asie, ainsi que des investissements en titres cotés du secteur immobilier. Invesco Real Estate emploie 451 collaborateurs à travers le monde dont 137 en Europe, professionnels de l’investissement, experts de leurs marchés locaux et implantés dans 21 bureaux, notamment en Europe (Londres, Paris, Munich, Prague, Milan, Luxembourg, Varsovie et Madrid), aux Etats Unis et en Asie. En Europe, IRE gère 133 actifs situés dans 13 pays.
Olivier Mège / Xavier de Saqui de Sannes
